Después de un fulgurante año 2022, con las ventas y los precios disparados, la subida de tipos, la inflación y también la incertidumbre están marcando este primer semestre del 2023, pero, en todo caso, el mercado está funcionando mucho mejor de lo previsto y tan sólo la poca oferta, sobre todo en vivienda de obra nueva, se mantiene como el mayor problema para el sector inmobiliario. En todo caso la estabilización está avanzando, aunque el año terminará con ventas superiores a los años prepandemia y el precio con una pequeña subida sobre el año anterior.
Los precios de la vivienda se estabilizan
En lo que llevamos de 2023 estamos asistiendo a una estabilización de precios en un mercado residencial marcado por la subida de tipos, una inflación alta y las dudas surgidas ante el avance de la Ley de Vivienda. Cristina Arias, directora del departamento de Servicio de Estudios de Tinsa España, arroja algo de luz en cuanto a las perspectivas del real estate en términos de precios, esfuerzo financiero, compraventas e inflación.
Nos lo confirma Tinsa con su estadística. En 2022 se ha producido un incremento generalizado y fuerte del precio de la vivienda en términos nominales. Concretamente, según los datos recogidos en la estadística IMIE de Tinsa, la subida fue de un 7,4%. Una cifra que, pese al contexto inflacionista actual, se ha mantenido por debajo del IPC, que alcanzó el 8,4%. Este aumento se encuadra en una fase alcista del mercado de la vivienda, iniciada en 2014.
En términos de valor medio, el precio de la vivienda se encuentra un 20% por debajo del que se alcanzó en la burbuja de 2007. En la situación actual de pérdida de poder adquisitivo de los hogares frente a la inflación, incremento de tipos de interés y desaceleración económica, la previsión es que la evolución del precio residencial tienda a la estabilización a medida que se modera la demanda de compra.
El esfuerzo para comprar vivienda sigue subiendo
Según los últimos datos del Banco de España, el esfuerzo financiero alcanzó de media el 36% a nivel nacional. Las zonas más tensionadas son las grandes capitales, donde se concentra el empleo, y las zonas de interés turístico. En estas zonas se encuentran ratios de esfuerzo que superan el 50% en algunos puntos. Es lo que ocurre en varios lugares de Madrid y Barcelona, polos de empleo en donde mayor porcentaje de la renta disponible media habría que dedicar tanto en alquiler como en compra, en Málaga, como polo turístico y en expansión en cuanto a empleo y oportunidades profesionales, y Baleares, en donde la limitación de espacio asociada a su geografía de isla y la presión que ejerce la vivienda vacacional han generado un problema grave de accesibilidad a la vivienda.
La inflación, aunque alta, está desacelerándose, impactada por los efectos base y la moderación del precio del gas en un contexto aún incierto. De continuar en esta dirección, los hogares irán recuperando progresivamente su poder adquisitivo en próximos años. Las previsiones del consenso económico apuntan a que la inflación podría situarse en un 4,2% en 2023 y en un 2,8% en 2024.
Hipotecas y compraventas en cifras de record
Con respecto a las compraventas, en 2022 se superaron las 700.000 transacciones de vivienda, la cifra más alta desde 2008, gracias al impulso provocado por el ahorro acumulado de las familias durante la época COVID y una nueva concepción del espacio residencial, que empezó a notarse con más fuerza en la segunda mitad de 2021. De esta cifra total, el 49% de las compraventas (356.000 aproximadamente) fueron financiadas por hipoteca.
Las ventas de vivienda seguirán en 2023
En los primeros meses de 2023, las compraventas según Notarios han caído un 10%, con respecto a hace un año, y las hipotecas un 20%. El impacto de la inflación, el encarecimiento del coste de financiación y la incertidumbre económica han provocado que la demanda se contraiga y la actividad inmobiliaria residencial comenzó a ralentizarse desde la segunda mitad de 2022. Se espera así que las transacciones vayan tendiendo hacia la media histórica de 500.000 operaciones anuales, sin que esto suponga en ningún caso un desplome de la actividad.
