Preguntas Frecuentes
Quiero Comprar una Propiedad
Las entidades financieras conceden préstamos hipotecarios por todo el importe de la vivienda, incluso puede incluir los gastos de la comprar. Bien es cierto que, debido a la crisis inmobiliaria, la mayoría que las entidades prestatarias de crédito suelen conceder hipotecas financiando hasta el 80-85% de la tasación.
La financiación es la clave, dado que si no necesita hipoteca en menos de una semana se podría entrar a vivir en la nueva propiedad. Lo habitual es que el comprador necesite un préstamo, por lo que los plazos se dilatarán en función del banco y lo que tarde el departamento de riesgos en aprobar la operación. Si todo va bien se podría llevar a cabo en unos 15-25 días inmuebles.
La primera ventaja es de carácter impositivo. La obra nueva conlleva un IVA del 10% más AJD (Actos Jurídicos Documentados) que en Castilla y León es el 1.5% del precio de compra, frente al ITP de los inmuebles de segunda mano que si el precio final de venta es menor o igual a 200.000€ se pagará el 8% y si es mayor de 200.000€ el 10%. Decantarse por una y otra dependerá de la zona de la ciudad y los equipamientos que queramos. En el centro de la ciudad la obra nueva es escasa y cara, mientras que la oferta de segunda mano es más amplia en toda la ciudad. Por otro lado, los defectos de un inmueble usado se pueden cotejar visualmente, mientras que las deficiencias en obra nueva surgen una vez se habita en ellas.
Actualmente los bancos conceden préstamos de hasta25-35 años, dependiendo de la compra y de la amortización que se pueda hacer mensualmente.
Nuestros profesionales harán un estudio personalizado y confidencial para asesorarte qué le conviene. Esto dependerá de los ingresos. Para que se haga una idea: se necesitará justificar el triple de la cuota que tiene que pagar todos los meses por el préstamo que solicita.
Comprador.
Sus gastos serán únicamente los de notaría, impuesto de transmisiones patrimoniales impuesto en el registro de la propiedad (tanto para la escritura de compra como la escritura de la hipoteca). Entre un 8-12 % del precio de compra.
Vendedor.
Sus gastos serán los de escritura de venta en notaría y plusvalía en el ayuntamiento correspondiente. Supone también entre un 8-12% del precio final de venta.
Si acudes a Onuhabita te ayudaremos a buscar la vivienda que mejor se adapte a tus necesidades. Haremos un estudio de lo que solicita y le ayudaremos a vender su propiedad.
Quiero Alquilar
Como inquilino, tiene derecho, pasados los seis primeros meses de duración del contrato, a desistir del mismo, avisando al arrendador con una antelación mínima de un mes. En el contrato aparecerá reflejado si se ha pactado una indemnización en caso de desistimiento. Si es así, deberá abonarla. No obstante, esta no puede suponer más de una mensualidad de la renta por cada año de contrato que le reste por cumplir.
Cuando se formaliza un contrato de alquiler es obligatorio para el inquilino el pago de una fianza en metálico igual a una mensualidad de la renta que se haya pactado.
Adicionalmente, el arrendador puede exigir otras garantías adicionales para el cumplimiento del contrato de alquiler, pero estas no podrán exceder de dos mensualidades de la renta. Por lo tanto, no es legal que su casero le solicite seis meses de depósito.
Efectivamente, en el contrato que firme con el casero, es conveniente que figure un listado de los muebles y enseres que hay en la casa y el estado en el que se encuentra cada uno. De esta forma, quedarán reflejados todos los muebles que el arrendador le ha proporcionado y evitará problemas futuros, cuando se marche de la vivienda.
Las pequeñas reparaciones debidas al deterioro por el uso ordinario de la vivienda son por cuenta de la persona alquilada. Es aconsejable que, cuando surja un problema con algún electrodoméstico o mobiliario, entre otros elementos, se ponga en contacto con el arrendador e intente llegar a un acuerdo. La legislación no es clara en este punto, por lo que factores como los años que tenga el mueble o el tipo de avería del electrodoméstico podrán determinar quién se hace cargo del pago de la reparación.
Recuerde que cuando alquile una vivienda es importante confirmar con el propietario qué tipo de seguro tiene contratado para saber si incluye daños a terceros
Sí, el propietario tiene la obligación de comunicarle la intención de vender la vivienda. Además, como inquilino, tiene derecho de adquisición preferente. Dispone de un plazo de 30 días para aceptar la oferta que le ofrezca sobre la vivienda. Deberá informarle del precio y las condiciones.
Si el propietario no le ha hecho esa oferta o vende el piso a otra persona a un precio inferior al notificado, puede impugnar la venta y adquirirlo en las condiciones en las que se ha vendido; es el llamado derecho de retracto, y puede ejercitarlo en el plazo de 30 días desde la notificación de la venta.
Es importante que en el contrato que se firme con el arrendador aparezcan todas las personas que ocupan la vivienda, así como los espacios comunes a los que se puede acceder.
Recuerde que además, en el contrato debe aparecer reflejada entre otros, información acerca de la duración del mismo, la renta, la descripción de la vivienda y una copia del certificado de eficiencia energética.
Es lo que se conoce como subarriendo de la vivienda. Solo puede hacerlo de manera parcial y siempre que el arrendador dé su consentimiento por escrito. Es conveniente recordar que cuando el subarriendo de la vivienda no es consentido y el casero no ha dado su aprobación, se considera una causa de rescisión de contrato y por tanto, podría echarle de la vivienda.
Uno de los supuestos que la ley estipula cuando fallece el arrendatario es la posibilidad de subrogar el contrato a sus familiares más directos, entre ellos el cónyuge; la pareja, los hijos, así como los padres y hermanos del inquilino siempre y cuando hayan convivido con él al menos los dos años anteriores al fallecimiento.
Debe comunicar en un plazo máximo de tres meses al propietario de la casa la defunción del arrendatario así como su interés de continuar con el contrato.
No. La renta se pacta libremente al principio del contrato y puede ser revisada cada año, en los términos que se establecieran en el contrato. Si no tiene establecido ningún término, no se puede actualizar.
Para actualizarla, las partes acuerdan un mecanismo de actualización, esto es, un porcentaje fijo o cualquier otro índice o mecanismo que estimen oportuno. Si su contrato no especifica el índice o mecanismo a utilizar, se actualizará aplicando la última anualidad del Índice de Garantía de Competitividad, a fecha de cada revisión.
En cualquier caso, el incremento no podrá exceder de la subida del IPC (Índice de Precios al Consumo) a fecha de cada actualización. terceros
La duración del contrato se acuerda libremente entre las partes. En el caso de que sea inferior a cinco años, el contrato será renovado obligatoriamente cada año, hasta llegar a un máximo de cinco, excepto cuando el arrendatario manifiesta su deseo de marcharse de la vivienda (pasados los seis primeros meses y con una antelación de 30 días) o el propietario reclama el uso de la vivienda para si mismo o sus familiares de primer grado, transcurrido el primer año.
Pasados esos primeros cinco años, y si ninguna de las partes ha manifestado, en los cuatro meses anteriores, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años.
En caso de tener algún problema con el alquiler de una vivienda, las administraciones de consumo sólo admitirán reclamaciones en las que el contrato se haya firmado entre un particular y una empresa. Si se trata de otro particular, se tendrá que acudir a los tribunales de justicia.
Quiero Vender una Propiedad
¿Cuáles son los gastos? ¿Cuánto hay que pagar?… Pero, sobre todo, ¿a quién le toca pagarlo? Respondiendo directamente a la pregunta principal: los gastos de la compraventa le corresponden al comprador, excepto los gastos de comisión inmobiliaria.
¡No cometas el tan habitual error de pensar que el beneficio será la cifra del precio de venta! Entre el precio de venta y el beneficio real que obtendrás, se dan una serie de gastos (impuestos y otros conceptos) que harán variar las cifras.
Es esencial que tengas esto presente por varios motivos, como por ejemplo, evitar sobresaltos indeseables por falta de capital para afrontar los impuestos, evitar acabar pagando por vender tu casa, o disponer de menos capital para la compra del nuevo inmueble.
Sólo hay tres casos en los que puedes quedar exento de pagar a Hacienda por la venta de tu casa:
Exención por reinversión en la vivienda habitual: sucede cuando vendes tu casa habitual para comprarte otra, de modo que el dinero que has obtenido por la venta de la primera lo destinas a la compra o rehabilitación de tu nueva casa habitual. Pero ten en mente que sólo dispones de dos años para reinvertir ese dinero.
Según la edad: las personas mayores de 65 años que vendan su primera residencia, quedan exentos de pagar el IRPF como gasto por la venta del inmueble.
Personas dependientes: las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia tampoco tendrán que pagar el IRPF por venta de inmueble en caso de vender su primera residencia.
¡Sí! Estaremos a tu lado absolutamente en todas las etapas del proceso de la venta de tu inmueble, ofreciéndote un servicio integral, profesional y personalizado para ayudarte a obtener los mejores resultados.
A diferencia de muchas inmobiliarias online, somos una agencia inmobiliaria tradicional, por lo que podemos ofrecerte un amplio abanico de servicios de inicio a fin; siempre a tu lado: fijación del precio; negociación de la venta; asesoramiento y gestión de trámites administrativos; conocimiento del marco legal inmobiliario; difusión de tu inmueble en más de 30 portales inmobiliarios; etc.
Para establecer el precio idóneo de tu casa, lo mejor es que la valoración la realicen agencias inmobiliarias locales. Aunque existan plataformas digitales para que tú mismo puedas calcularlo, estas herramientas no especializadas pueden hacerte perder miles de euros. Para que te hagas una idea, la diferencia entre una valoración realizada por un agente inmobiliario local y la que puedas realizar con estas herramientas puede hacer variar ¡hasta en 50.000 € el valor del inmueble!
Estas diferencias descomunales se deben a algo tan importante como es el conocimiento del mercado local. Las agencias inmobiliarias locales podrán valorar adecuadamente tu vivienda porque, además de usar herramientas especializadas, tendrán en cuenta muchos factores determinantes (el tipo de inmueble; el entorno; los acabados; inmuebles similares vendidos recientemente; factores demográficos, económicos, sociológicos, climáticos; etc.) que te ayudarán a vender tu casa al mejor precio.
Esta es otra de las preguntas habituales al vender una casa ya que, ciertamente, la venta de la casa no termina en el momento de la firma de compraventa. En caso de haber obtenido beneficios con la venta, después de haberla vendido tendrás que gestionar obligatoriamente el impuesto de plusvalía municipal. Nota: al ser un impuesto municipal, el importe a pagar varía según la localidad en la que se encuentra en el inmueble.